Avv. Annalisa Manes
Studio legale
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Riduzione o sospensione canoni per emergenza coronavirus nella locazione commerciale

Studio legale avv. Manes Annalisa
Un tema quantomai attuale è quello di approfondire e chiarire la posizione del conduttore in caso di locazione commerciale in tempo di emergenza Coronavirus: parrebbe infatti indubitabile che il conduttore, al fine di ottenere la riduzione/sospensione dei canoni di locazione determinata dalla contrazione delle proprie entrate economiche, possa legittimamente appellarsi all'art. 1256 cc. (impossibilità sopravvenuta della prestazione), ricorrendone tutti i requisiti, tra cui la sopravvenienza dell'impossibilità, il carattere oggettivo della stessa (non dipendente da fatto del debitore), la sua assolutezza (legata all'impossibilità di superamento della stessa), la non imputabilità al debitore (non riconducibile a dolo o colpa di questi) ed infine, nell'ipotesi di cui al 2 comma dello stesso art. 1256 cc, la natura temporanea.
Il conduttore potrebbe anche invocare gli artt. 1218 cc. (esonero da responsabilità del debitore per inadempimento o ritardo nell'adempimento) 1258 cc e 1464 cc (entrambe le norme riguardano l'impossibilità parziale).
D'altro canto, vi è da analizzare anche la posizione del locatore il cui immobile è e resta comunque nella disponibilità del conduttore anche durante il periodo emergenziale. Sulla prestazione principale e tipica del locatore, che continua a mettere a disposizione del conduttore il proprio immobile in adempimento del contratto, infatti, non hanno inciso i vari DPCM emanati sinora ed i divieti che ne sono derivati.
Inoltre, l'articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 (cd. Decreto Cura Italia) ha riconosciuto ai soggetti che esercitano attività imprenditoriali un credito d'imposta nella misura pari al 60% del canone di locazione di marzo 2020 di immobili rientranti della categoria catastate C/1 (Negozi e botteghe). Qui la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate in merito all'utilizzo in compensazione del credito d'imposta.
Quanto sopra osservato, dunque, non consente di affermare in automatico che il conduttore sia liberato dalla propria obbligazione di pagamento del canone e degli oneri accessori.
Pertanto, il locatore non è obbligato ad accettare, nè il conduttore può imporgli unilateralmente, la riduzione o sospensione dei canoni locatizi, pure se è invocata la causa di forza maggiore. Qualora non sia raggiunto tra le parti un accordo conciliativo (ad es. una riduzione concordata di canone o una dilazione mediante l'offerta di pagamento dei canoni una volta conclusa la fase emergenziale), il conduttore potrebbe rischiare di subire anche un contenzioso per sfratto e ingiunzione di pagamento dei canoni non corrisposti.



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